Analyse marché immobilier mai 2026

Après la hausse du début de l’année 2026, le taux moyen des crédits immobiliers s’était stabilisé pour s’établir à 3.23 % durant un trimestre, entre février et avril. La tendance haussière qui avait prévalu   durant le second semestre 2025 a alors cédé la place à la stabilisation du taux moyen : habituellement, l’effort « commercial » de certaines banques s’observe avec le retour du printemps et le renouveau saisonnier de la demande ; mais il est en général « sélectif », permettant d’éviter l’accumulation des risques de défaut des emprunteurs qui se renforcent lorsque la situation économique se détériore.

En outre, cette année les banques ont dû faire face à un affaiblissement de la demande de crédits : dans un environnement anxiogène qui freinait depuis l’été 2025 la réalisation de nombreux projets immobiliers, les ménages ont été confrontés dès le mois de mars 2026 aux conséquences économiques du déclenchement de la guerre au Moyen-Orient. Les banques ont donc été contraintes de réajuster à la baisse leurs barèmes (bien au-delà d’un simple geste commercial) pour répondre à cette dégradation de la demande : afin de préserver leur volume d’activité, elles ont dans un premier temps choisi de différer les ajustements des taux aux contraintes des marchés financiers et de ne pas répercuter la brutale détérioration des marchés obligataire et boursier français.

Pourtant, confrontées au renforcement de l’incertitude, les banques avaient largement intégré les risques de dégradation de la solvabilité des emprunteurs dans leurs stratégies commerciales : elles ont renforcé leurs stratégies prudentielles et margé pour renforcer leurs fonds propres, mais en évitant de trop peser sur la solvabilité de leurs clientèles face à une demande de crédits de plus en plus hésitante. Et dès avril avec l’accentuation de la crise économique et financière provoquée par le déclenchement de la guerre au Moyen-Orient, dans un contexte politico-économique national contribuant à l’accentuation des tensions sur les marchés obligataire et boursier, les établissements de crédit ont progressivement relevé leurs taux d’intérêt.

Néanmoins, bénéficiant du regain saisonnier habituel, la demande a retrouvé plus de vigueur en avril. Après un 1^er trimestre d’hésitations, alors que les taux de refinancement de la BCE n’avaient pas été réajustés depuis juin 2025, les banques ont donc relevé les taux de leurs produits « phares » : l’arbitrage en faveur du renforcement des fonds propres a doucement pris le pas sur la consolidation d’une demande toujours plus inquiète. Et depuis mars, les taux des prêts à 15 ans ont augmenté de 8 points de base (pdb), ceux à 25 ans de 10 pdb (12 pdb depuis décembre 2025) et ceux à 20 ans de 13 pdb (17 pdb depuis décembre 2025).

Mais comme la structure de la production se transforme (recul de la part des prêts les plus longs et les plus chers, au bénéfice de prêts moins longs et à taux plus bas), le taux moyen observé en mai n’a que très modérément augmenté (+ 2 pdb) pour s’établir à 3.25 % : depuis février, au-delà des faibles variations constatées d’un mois sur l’autre, c’est donc l’image d’une relative stabilité du taux moyen qui a prévalu. Alors qu’en fait, la remontée des taux est rapide et non négligeable.

Ces évolutions illustrent les ajustements des stratégies dans un environnement dominé par l’incertitude et le renforcement des tensions. Et si depuis décembre 2025, le taux moyen s’est accru de 9 pdb : dans le même temps, le taux a cru de 6 pdb sur un marché des travaux à la recherche désespérée d’un second souffle (3.30 % en mai), de 8 pdb sur celui du neuf malmené par la conjoncture (3.19 % en mai 2026) et de 10 pdb sur un marché de l’ancien hésitant et mal orienté (3.25 % en mai).

La durée moyenne des crédits octroyés se maintient sur des niveaux élevés, rarement observés par le passé. Mais avec la remontée des taux des crédits accordés, les banques ne parviennent plus à atténuer les conséquences de la remontée du coût des opérations financées qui pèse de plus en plus lourdement sur les capacités d’emprunt des candidats à un achat immobilier. Néanmoins, en maintenant encore des durées élevées pour beaucoup d’emprunteurs, elles cherchent à rassurer une demande qui chancelle, alors que les évolutions des taux des crédits ne permettent plus d’alléger le poids des charges de remboursement des emprunts et que les seuils d’usure en vigueur ne leur facilitent pas la tâche.

Néanmoins la déformation de la structure de la production se poursuit. La proportion des prêts bancaires d’une durée de 25 ans et plus se replie rapidement à 44.0 % en mai 2026, en diminution de 4.7 points depuis le début de l’année : en 2024, cette catégorie de prêts représentait 51.1 % de la production. En revanche, la part des prêts de 20 ans à moins de 25 ans augmente encore en mai pour s’établir à 36.3 %, confirmant la progression de son poids dans le marché observée depuis 2024. La structure du marché s’est donc transformée (moins de prêts longs) et cela affecte la capacité de la demande à absorber les bouleversements de son environnement. Car dans un paysage déstabilisé par la montée de l’incertitude, les banques s’efforcent de contenir la durée de leurs engagements et évitent les durées les plus longues, sans pour autant négliger les formules à durée élevée.

En outre, cette déformation de la structure de la production permet de contenir le taux moyen des crédits, puisque les prêts les plus longs et donc les plus chers voient leur poids se réduire dans le marché au bénéfice de prêts moins longs et à taux plus bas.

Après un début d’année qui avait bénéficié d’un regain de dynamisme, la reprise du marché a progressivement perdu de la vigueur, dans un environnement peu favorable à partir de l’été 2025 : dégradation du marché de l’emploi, détérioration du cadre politico-économique des marchés immobiliers, maintien du resserrement de l’accès au crédit imposé par la Banque de France, remontée des taux des crédits immobiliers et augmentation rapide des coûts des opérations réalisées. Le 2nd semestre 2025 a ainsi connu un affaiblissement de la production de crédits et du nombre de prêts accordés.

Le début de l’année 2026 a confirmé ces évolutions : toutes les enquêtes confirmant que la demande de crédits et les intentions d’achats immobiliers se dégradaient rapidement, sans espoir d’un rétablissement rapide venant inverser la tendance récessive des marchés. Certes le mois de mars a bénéficié du regain saisonnier traditionnel de la demande qui, par ailleurs, a pu profiter de la stratégie déployée par les banques en matière de taux d’intérêt. Mais le déclenchement de la guerre au Moyen-Orient, avec ses conséquences économiques et financières sur la croissance et le pouvoir d’achat des ménages, est venu détériorer un peu plus l’environnement des candidats à un emprunt immobilier : aussi la dégradation de la conjoncture s’est confirmée, avec en GA + 0.8 % pour la production de crédits mesurée en niveau trimestriel glissant, contre + 48.4 % il y a un an à la même époque ; et + 4.7 % pour le nombre de prêts accordés, contre + 52.8 % il y a un an.

Après une courte embellie au mois d’avril portée par des établissements bancaires soucieux de limiter le repli de la production de crédits immobiliers, la conjoncture du marché s’est fortement détériorée en mai : la succession des jours fériés et des ponts n’ayant pas été propice à l’expansion de l’activité, alors que la remontée rapide des taux d’intérêt des produits phares s’est renforcée et que la guerre au Moyen-Orient a commencé à peser lourdement sur l’ensemble de l’économie française. Le rythme de progression de l’activité constaté à fin mai témoigne de l’affaiblissement de la demande et du marché des crédits : avec en GA, – 6.5 % pour la production de crédits mesurée en niveau trimestriel glissant, contre + 37.8 % il y a un an à la même époque ; et – 1.1 % pour le nombre de prêts accordés, contre + 50.2 % il y a un an.

L’atterrissage de la conjoncture a été très rapide et le risque de recul de la production qui s’était éloigné en avril a ressurgi en mai : avec la crainte d’un durcissement supplémentaire, si la crise ouverte avec la guerre au Moyen-Orient perdurait. D’ailleurs l’atterrissage du marché des crédits qui jusqu’alors semblait opérer en douceur prend une allure moins sympathique : à fin mai, la production de crédits mesurée en niveau annuel glissant n’augmente plus que de 11.8 % en GA, contre + 31.1 % à fin décembre 2025. Et le nombre de prêts accordés mesuré en niveau annuel glissant ralentit aussi très rapidement, avec + 17.7 % à fin mai, contre + 38.0 % à fin décembre 2025.