Analyse Crédit immobilier 4ème trimestre 2025

Dans un contexte où la demande de crédits souffre d’un léger repli, les banques ont dû passer d’un ajustement des taux d’abord mesuré pour préserver leur activité de prêteur, à une hausse plus nette pour renforcer leurs fonds propres. La prudence est de mise dans un paysage politico-économique où l’incertitude persiste et un contexte de taux obligataires orientés à la hausse sans que la BCE ait bougé ses taux de refinancement depuis juin.

Après un semestre d’un ajustement prudent, les taux des prêts à 25 ans ont finalement bondi de 13 pdb durant le 2^nd semestre et ceux à 20 ans de 10 pdb, alors que les taux des prêts à 15 ans ont augmenté moins vite, de 8 pdb.

Pour les prêts à 25 ans, les emprunteurs moins bien dotés en apport personnel des 3ème et 4ème groupes, dont les primo accédants et familles modestes, ont bénéficié d’une stabilisation, voire d’un léger repli, des taux : alors que les taux ont augmenté de quelques pdb pour les emprunteurs des deux premiers groupes.

La durée moyenne des crédits octroyés reste très élevée depuis plus d’un an.

Les banques s’efforcent de compenser la remontée du coût des opérations financées pour préserver la solvabilité des emprunteurs, alors que la hausse des taux alourdit les mensualités de remboursement.

L’annuité de remboursement moyenne pour un emprunt de 100 K€ est stable depuis le début de l’année. Elle est inférieure de 11.1 % à celle de décembre 2023, mais elle reste plus élevée de 18.5 % par rapport à décembre 2021.

Cette stratégie des banques pour soutenir le marché atteint ses limites face à la montée de l’incertitude. Dans le détail de la structure de production, on voit moins de prêts longs avec un recul en proportion des prêts de 25 ans et plus, qui diminue de 45.4 % en décembre contre 51.9 % au 1^er trimestre 2025. Dans cette situation, les jeunes seront les premiers candidats au crédit affecté par cette évolution quand on sait que 87.7 % des emprunteurs de moins de 35 ans ont bénéficié d’un prêt d’une durée d’au moins 20 ans.

Depuis le début de 2025, le marché a fait preuve d’une activité très dynamique. Après un début d’été qui a enregistré l’activité la plus soutenue de l’année, la suite a vu un affaiblissement de la production de crédits. La conjoncture du marché doit composer avec la dégradation du marché de l’emploi et du cadre politico-économique, le resserrement de l’accès au crédit et l’affaiblissement des intentions d’achats immobiliers.

Ajouté à cet environnement peu favorable, la remontée des taux impacte aussi le rythme de progression de l’activité, qui commence à fléchir. Au-delà des effets de saisonnalité, le rythme de progression de l’activité reste positif mais est maintenant 3 fois moins rapide qu’en mars : avec pour la production de crédits mesurée en niveau trimestriel glissant, + 13.9 % en décembre 2025 en GA, contre + 48.4 % en mars ; et + 20.1 % pour le nombre de prêts accordés, contre + 52.8 % en mars. L’atterrissage de la reprise est notable.

La production de crédits s’est toutefois ressaisie depuis le printemps 2024. Tous les indicateurs le confirment : mais les hésitations des intentions d’achats et de la demande de crédits ont progressivement pesé sur les bons rythmes de progression que l’on observait au 1er semestre 2025. L’activité progresse encore mais les indicateurs analysés illustrent le ralentissement en cours. Les évolutions se font moins rapides, annonçant un atterrissage de la conjoncture. Il ne s’agit encore que d’un atterrissage, pas d’un retournement.

La transformation des catégories d’emprunteurs vers des ménages plus aisés se perçoit dans l’augmentation nette des revenus (+ 2.4 % en 2025, après + 1.4 % en 2024).  L’accès au crédit reste plus compliqué pour les emprunteurs modestes faiblement dotés en apport personnel. Les tensions sur les prix des logements sur tout le territoire, notamment sur des marchés où l’offre est insuffisante, contribuent à une remontée rapide du coût des opérations (+ 4.8 % en 2025). Le coût relatif s’établit à 4.2 années de revenus au 4^ème trimestre 2025. Néanmoins il a nettement reculé depuis 3 ans, compte tenu de la transformation des profils emprunteurs.

Depuis trois ans, le niveau moyen de l’apport personnel s’est stabilisé : les capacités de mobilisation de ressources propres par les nouveaux acheteurs semblent avoir atteint leurs limites. Et le niveau de l’apport moyen a fortement cru depuis 2019 (de 41.3 %, au total), en réponse à l’instauration d’un plafonnement du taux d’effort des emprunteurs.

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