Analyse Crédit immobilier 2ème trimestre 2026

Après une hausse de 3 points de base (pdb) en janvier 2026, le taux moyen des crédits immobiliers s’était stabilisé pour s’établir à 3.22 % de février à avril. La tendance haussière qui avait prévalu durant le second semestre 2025 avait donc cédé la place à la stabilisation du taux moyen : habituellement, l’effort « commercial » de certaines banques s’observe avec le retour du printemps et le renouveau saisonnier de la demande ; et il est en général « sélectif », permettant d’éviter l’accumulation des risques de défaut des emprunteurs qui se renforcent lorsque la situation économique se détériore.

Mais cette année les banques ont dû faire face à un affaiblissement général de la demande de crédits : dans un environnement anxiogène qui freinait depuis l’été 2025 la réalisation de nombreux projets immobiliers, les ménages ont été confrontés dès le mois de mars 2026 aux conséquences économiques du déclenchement de la guerre au Moyen-Orient et ont fortement réagi en réaction. Les banques ont donc dû réajuster à la baisse leurs barèmes (bien au-delà d’un simple geste commercial) pour répondre à cette dégradation de la demande : afin de préserver leur volume d’activité, elles ont dans un premier temps choisi de différer les ajustements des taux aux contraintes des marchés financiers et de ne pas répercuter la brutale détérioration des marchés obligataire et boursier français.

En outre sur les prêts immobiliers à 15 ans, les taux ont reculé pour les emprunteurs moins bien dotés en apport personnel (ceux des 3^ème et 4^ème groupes). Et ils sont restés à peu près inchangés sur les prêts à 20 ans et à 25 ans pour ces emprunteurs moins bien dotés en apport personnel où se retrouvent souvent les primo accédants modestes et des familles nombreuses. Alors que les taux ont augmenté de quelques pdb pour les emprunteurs des deux premiers groupes, mais pour des niveaux de taux qui restent faibles, quelle que soit la duration à l’origine des prêts.

La durée moyenne des crédits octroyés se maintient sur des niveaux élevés, rarement observés par le passé. Mais avec la remontée des taux des crédits accordés, les banques ne parviennent que difficilement à atténuer les conséquences de la remontée du coût des opérations financées qui pèse de plus en plus lourdement sur les capacités d’emprunt des candidats à un achat immobilier. Néanmoins, en maintenant encore des durées élevées pour beaucoup d’emprunteurs, elles cherchent à rassurer une demande qui chancelle, alors que les évolutions des taux des crédits ne permettent plus d’alléger le poids des charges de remboursement des emprunts et que les seuils d’usure en vigueur ne leur facilitent pas la tâche.

D’ailleurs, la déformation de la structure de la production s’est poursuivie, au-delà des évolutions constatées d’un mois sur l’autre. La proportion des prêts bancaires d’une durée de 25 ans et plus s’est accrue, à 47.8 % en juin 2026, contre 46.8 % en 2025 : cependant, cette catégorie de prêts représentait 51.1 % en 2024. Et la part des prêts de 20 ans à moins de 25 ans s’est élevée à 35.1 % en juin, contre 33.7 % en 2025. La structure du marché s’est donc transformée (moins de prêts courts) : dans un paysage dominé par les incertitudes, les banques s’efforcent de contenir la durée de leurs engagements mais sans négliger les formules à durée élevée.

Le regain du marché des crédits constaté en juin n’a pas été suffisant pour atténuer le risque de recul de la production.

L’affaiblissement du marché n’est pas simplement la conséquence de la dégradation de l’économie française, ni d’une remontée des taux des crédits immobiliers restée très modérée. L’atterrissage de la conjoncture a été rapide en raison des hésitations et de l’inquiétude d’une demande, par ailleurs déstabilisée par le resserrement de l’accès au crédit. Cet atterrissage qui jusqu’alors semblait opérer en douceur prend une allure moins sympathique

En dépit du renforcement de la place des emprunteurs à revenus moyens et élevés dans le marché, le coût relatif progresse encore et retrouve son niveau moyen observé au printemps 2023 : 4.3 années au 2^ème trimestre 2026, contre 4.2 années de revenus il y a un an à la même époque.

Néanmoins le coût relatif a nettement reculé depuis 3 ans : il se situait à 4.8 années de revenus au début de l’année 2022 ; mais la transformation du marché (rebond de la production, retour de ménages plus aisés et difficultés accrues pour les primo accédants, notamment) a accompagné cette stabilisation du coût relatif.

Malgré l’augmentation du coût des logements financés, l’indicateur de solvabilité de la demande rebondit.