Analyse Crédit immobilier 1er trimestre 2025

La volonté des banques de soutenir les marchés immobiliers reste intacte, malgré les incertitudes géopolitiques actuelles et la réapparition des tensions sur les marchés obligataires et boursiers. Elles s’appuient toujours sur la diminution du taux de refinancement de la BCE à 2.65 % depuis le 12 mars et sur celle du coût des ressources d’épargne des particuliers.

La reprise peut ainsi se consolider, même si le ralentissement de la croissance économique et l’attentisme des acteurs économiques sont maintenant hautement probables.

En mars, les 2/3 des emprunteurs ont obtenu des taux inférieurs à 3%.

Depuis fin 2024, la baisse des taux est la plus marquée pour les emprunteurs disposant d’un taux d’apport personnel conséquent.

Même sur les prêts immobiliers à 25 ans accordés à des emprunteurs pas forcément bien dotés en apport personnel, la baisse a été rapide : 19 pdb depuis décembre dernier (4ème groupe). Pour autant, ce sont les prêts accordés aux ménages des 2ème et 3ème groupes dont les taux d’apport personnel restent conséquents qui ont bénéficié des baisses les plus rapides : par exemple 31 pdb pour des prêts à 25 ans du 3ème groupe (et même 33 pdb pour des prêts à 20 ans). Et en mars 2025, les 2/3 de l’ensemble des emprunteurs ont obtenu des taux inférieurs à 3.00 %.

L’annuité de remboursement moyenne pour un emprunt de 100 K€ était en mars 2025 inférieure de 10.0 % à celle de décembre 2023. Cependant, elle reste plus élevée de 8.4 % par rapport à décembre 2022 et surtout de 19.9 % par rapport à décembre 2021. Elle n’aurait donc pas permis à elle seule une reprise forte et rapide du marché telle celle qui s’est constatée, en l’absence de l’allègement des taux d’apport personnel des emprunteurs. Seule la stratégie de redynamisation des crédits déployée par les banques pouvait inverser la dynamique récessive passée.

Et en mars 2025, 68.0 % des prêts bancaires à l’accession à la propriété ont été octroyés sur une durée de plus de 20 ans, contre 65.5 % en 2024.

La reprise du marché semble s’essouffler un peu, rattrapée par la dégradation du marché de l’emploi et du cadre politico-économique des marchés immobiliers. Les incertitudes sont notamment alimentées par la politique de la nouvelle administration américaine et une accumulation de désordres climatiques.

Néanmoins le regain de dynamisme du marché des crédits n’a pas encore été remis en cause. Et compte tenu du mauvais début d’année 2024, le rythme de l’activité selon les indicateurs trimestriels n’a pas encore été affecté.

Pourtant la reprise n’a toujours pas gommé les conséquences de la crise qui a bouleversé les marchés depuis 2020 et en mars 2025, le nombre de prêts accordés est encore en retrait de l’ordre de 25 % par rapport au niveau moyen des années 2016 à 2019.

Avec le ralentissement de l’inflation, l’augmentation des revenus des emprunteurs est moins rapide : pourtant les marchés du neuf et de l’ancien bénéficient du retour d’acheteurs plus aisés, moins souvent en primo accession et notamment des cadres et des professions libérales.

En témoigne la remontée du coût des opérations, plus rapide de mois en mois, après une progression restée lente en 2024. Dans le même temps, le niveau de l’apport personnel diminue rapidement, même s’il reste de 47.6 % supérieur à son niveau de fin 2019, lorsque le marché était au zénith et les exigences concernant l’apport au plus bas.

Le retour de ménages plus aisés sur le marché et pouvant plus facilement satisfaire aux contraintes instaurées avec le plafonnement du taux d’effort des emprunteurs se confirme, même s’ils réalisent des opérations immobilières plus coûteuses que par le passé. L’indicateur de solvabilité en bénéficie et s’établit d’ailleurs au 1^er trimestre 2025 à un de ses niveaux les plus élevés depuis le début des années 2000.