Analyse Crédit immobilier 3ème trimestre 2026

Face à l’accentuation de la crise économique et financière provoquée par le déclenchement de la guerre au Moyen-Orient et dans un climat intérieur anxiogène, les établissements de crédit ont commencé à relever leurs taux dès le mois de juin. En juillet et en août, le taux moyen des crédits s’est élevé de 3 points de base (pdb) chaque mois, pour se hisser à 3.31 %. Mais cette hausse n’avait pas été de nature à dégrader (un peu plus) une demande des ménages déjà déstabilisée par la montée l’incertitude. En revanche, avec l’aggravation des tensions au Moyen-Orient et leur extension, l’accélération des tensions inflationnistes et le nouveau relèvement de ses taux par la BCE ont conduit les banques dont les marges étaient sérieusement malmenées à augmenter les taux des crédits accordés de 9 pdb : le taux moyen s’est ainsi établi à 3.40 % en septembre.

L’augmentation du taux moyen est maintenant rapide, à un rythme risquant de déstabiliser la demande : surtout pour les prochains mois durant lesquels des taux d’usure déterminés à partir de valeurs passées des taux des crédits vont se trouver déconnectés de la réalité du marché comme cela s’était déjà constaté de février à décembre 2023.

Durant le 1^er semestre, les taux des prêts sur 15 ans n’avaient augmenté que de 3 pdb et ceux des prêts sur 20 ans et sur 25 ans de 5 pdb. Entre juin et septembre les hausses ont été plus rapides : 9 pdb pour les prêts sur 15 ans, et 17 pdb pour ceux sur 20 ans et 15 pdb pour ceux sur 25 ans.

La structure de la production s’est modifiée pour mieux répondre à la demande, avec une logique remontée de la part des prêts les plus longs pour faciliter le bouclage des plans de financement, et le taux moyen s’est ainsi accru de 15 pdb entre juin et septembre 2026.

La déformation de la structure de la production s’est poursuivie et elle est rapide. La proportion des prêts bancaires sur 25 ans et plus s’est accrue, à 49.8 % au 3^ème trimestre 2026, contre 46.5 % en 2025 : cependant, cette catégorie de prêts représentait 51.1 % en 2024. Et la part des prêts de 20 ans à moins de 25 ans s’est élevée à 33.9 au 3^ème trimestre, contre 34.0 % en 2025. La structure du marché s’est donc transformée (moins de prêts courts) : dans un paysage dominé par les incertitudes, les

banques s’efforcent de contenir la durée de leurs engagements mais sans négliger les formules à durée élevée.

Mais cette déformation de la structure de la production contribue à la hausse du taux moyen des crédits, puisque les prêts les plus longs et donc les plus chers voient leur poids s’accroître dans le marché au détriment de prêts moins longs et à taux plus bas.

L’atterrissage de la conjoncture a été rapide en raison des hésitations et de l’inquiétude d’une demande confrontée à la dégradation de l’économie française et déstabilisée par le resserrement de l’accès au crédit et les exigences d’apport personnel imposées par la Banque de France.

Et le regain du marché des crédits constaté en juin, après un mois de mai placé sous le sceau de la dépression, n’a pas été suffisant pour atténuer le risque de recul de la production. Alors que comme à l’habitude, le mois d’août a souffert du repli estival du marché (sur longue période, une baisse de 32 % du nombre de crédits accordés entre juillet et août), cet été 2026 a été fortement perturbé par la succession des vagues de canicule et le déclenchement des incendies, notamment dans le sud et le sud-ouest de l’Hexagone.

Et la reprise saisonnière du mois de septembre n’a pas permis d’infléchir la tendance baissière du marché.

Parallèlement, l’apport personnel poursuit sa progression lente et semble avoir atteint un plafond pour de nombreux ménages. L’indicateur de solvabilité de la demande se dégrade de nouveau sous l’effet combiné de la hausse des prix des logements et du renchérissement du crédit. Même le retour sur le marché de ménages aux revenus plus élevés ne suffit plus à compenser totalement cette évolution.