Analyse Crédit immobilier 3ème trimestre 2025

En septembre 2025, le taux moyen des crédits du secteur concurrentiel s’est établi à 3.12 %. Et pour l’ensemble du 3^ème trimestre, le taux moyen a été de 3.09 %.

Après une baisse de 23 points de base au 1^er trimestre, le taux moyen est resté à peu près stable durant 5 mois : en août, il s’affichait à 3.07 %. A ce moment-là, les banques pouvaient améliorer leurs offres commerciales, grâce notamment à la diminution des taux de la BCE.

Avec la dégradation de leur environnement macroéconomique, les établissements bancaires ont dû renforcer leurs stratégies prudentielles et réajuster leurs barèmes. Ainsi, après un été en statu quo, le taux moyen a grimpé de 5 pdb en septembre.

Sur les prêts immobiliers à 20 ans et à 25 ans, qui concentre l’essentiel de la hausse, la situation des taux a peu évolué pour les emprunteurs du 1^er groupe. Par contre l’augmentation a été presque deux fois plus rapide, de l’ordre de 20 pdb, pour les emprunteurs moins bien dotés en apport personnel (3^ème et 4^ème groupes) comme les primo accédants.

En septembre 2025, près de 60 % des emprunteurs ont eu un taux supérieur à 3.10 %, contre moins de 30% en mars.

La durée moyenne des crédits octroyés reste sur les niveaux les plus élevés connus depuis plus d’un an. Avec cet allongement des durées, les banques peuvent atténuer les conséquences de la remontée du coût des opérations sur les capacités d’emprunt des acheteurs quand les évolutions des taux des crédits ne le permettent plus.

Mais l’annuité de remboursement moyenne ne diminue plus depuis le début de l’année. Et la part des prêts, de 25 ans et plus, recule assez rapidement : 46.3 % en septembre contre 51.9 % au 1^er trimestre 2025. Il y a donc moins de prêts longs, la structure du marché se transforme. Cela risque de s’accompagner de modifications dans la capacité des candidats à l’accession à absorber les évolutions des conditions de crédit, soumises au plafonnement du taux d’effort, et notamment les jeunes

Depuis le début de 2025, l’activité du marché a confirmé un regain de dynamisme, en regard d’un début 2024 très dégradé.

Mais cette reprise du marché perd progressivement de la vigueur, dans une conjoncture qui doit composer avec un environnement peu favorable : dégradation du marché de l’emploi, détérioration du cadre politico-économique, resserrement de l’accès au crédit imposé par la Banque de France et affaiblissement des intentions d’achats immobiliers.

Et cette année, le profil saisonnier du marché a souffert de cet environnement, avec un mauvais mois d’août. Le repli de l’activité a été plus fort que par le passé : avec sur l’ensemble du marché,

-40.3 % pour le nombre de prêts accordés et – 42.6 % sur le marché de l’ancien. Pour autant, la reprise habituelle de la rentrée de septembre a en partie gommé la dépression estivale du marché.

L’augmentation des revenus des emprunteurs reste soutenue (+ 2.3 % après + 1.7 % en 2024). Elle est le signe du retour sur le marché de ménages plus aisés, secundo acheteurs en particulier, qui peuvent plus facilement satisfaire aux exigences d’apport personnel dans un contexte de remontée rapide du coût des opérations (+ 4.6 % après + 0.1 % en 2024).

Ainsi, le coût relatif qui s’était stabilisé en 2024 après avoir reculé en 2023 s’établit à 4.1 années de revenus au 3^ème trimestre 2025, comme il y a un an.

Dans ce contexte, l’indicateur de solvabilité de la demande se stabilise au 3^ème trimestre en réponse à l’augmentation des durées des prêts accordés. L’indicateur s’établit d’ailleurs au-dessus de sa moyenne de longue période.