Analyse marché immobilier avril 2026

Après avoir reculé durant plus d’une année, le taux des crédits immobiliers s’était redressé durant l’été 2025 : il a alors repris 11 points de base (pdb) entre juin et décembre 2025, pour finir l’année à 3.16 %. Puis la hausse du taux moyen s’est renforcée en janvier 2026 (+ 3 pdb), puis en février (+ 4 pdb) pour finalement s’établir à 3.23 %. Mais en mars, cette tendance haussière des taux a cédé la place à la stabilisation : habituellement, l’effort « commercial » de certaines banques peut s’observer avec le retour du printemps et le renouveau saisonnier de la demande ; il reste en général « sélectif », afin d’éviter l’engrangement de risques de défaut, la prudence occupant une place de plus en plus large dans la stratégie des établissements distributeurs.

Cependant cette année les banques ont dû faire face à un affaiblissement de la demande de crédits, au-delà de ses habitudes saisonnières : dans un environnement anxiogène qui déjà freinait la réalisation de nombreux projets immobiliers, les ménages ont été confrontés dès le début du mois de mars aux conséquences économiques du déclenchement de la guerre au Moyen-Orient. Les banques ont dû réajuster à la baisse leurs barèmes (bien au-delà d’un simple geste commercial) pour répondre à cette dégradation de la demande, choisissant de différer les ajustements des taux aux contraintes des marchés financiers et notamment à la brutale détérioration des marchés obligataires et boursiers. Pourtant, confrontés à la montée de l’incertitude et au risque de défauts des emprunteurs, les établissements bancaires ont dû renforcer leurs stratégies prudentielles et marger pour renforcer leurs fonds propres, sans pour autant trop peser sur la solvabilité de leurs clientèles : en mars, ils ont donc encore modéré les hausses des taux des crédits accordés, face à une demande de crédits qui hésite.

Néanmoins, bénéficiant du regain saisonnier habituel, la demande a retrouvé plus de vigueur en avril. Après un 1^er trimestre d’hésitations, alors que les taux de refinancement de la BCE n’ont pas été réajustés depuis juin 2025, les banques ont donc relevé les taux de leurs produits « phares » dans un paysage dominé par la montée de l’incertitude : l’arbitrage en faveur du renforcement des fonds propres a doucement pris le pas sur la consolidation de la demande.

Depuis décembre 2025, les taux des prêts à 25 ans ont ainsi augmenté de 6 pdb et ceux à 20 ans de 10 pdb : en revanche les taux des prêts à 15 ans ont reculé de 3 pdb, en réponse à l’évolution des seuils d’usure de ces derniers mois.

Mais comme la structure de la production se transforme (recul de la part des prêts les plus longs et les plus chers, au bénéfice de prêts moins longs et à taux plus bas), le taux moyen observé en avril est resté stable, à 3.23 %.

Ces évolutions illustrent les ajustements des stratégies dans un environnement dominé par l’incertitude et le renforcement des tensions. Et si depuis décembre 2025, le taux moyen s’est accru de 7 pdb : dans le même temps, le taux a cru de 8 pdb sur un marché du neuf malmené par la conjoncture (3.19 % en avril 2026), de 8 pdb sur un marché de l’ancien hésitant (3.23 % en avril) et de 7 pdb sur celui des travaux à la recherche d’un second souffle (3.31 % en avril).

La durée moyenne des crédits octroyés se maintient sur des niveaux élevés, rarement observés par le passé. Mais avec la remontée des taux des crédits accordés, les banques ne parviennent plus à atténuer les conséquences de la remontée du coût des opérations financées qui pèse de plus en plus lourdement sur les capacités d’emprunt des candidats à un achat immobilier. Néanmoins, en maintenant encore des durées élevées pour beaucoup d’emprunteurs, elles cherchent à rassurer une demande qui chancelle, alors que les évolutions des taux des crédits ne permettent plus d’alléger le poids des charges de remboursement des emprunts et que les seuils d’usure en vigueur ne leur facilitent pas la tâche.

La durée moyenne des crédits octroyés se maintient sur ses niveaux les plus élevés jamais observés. Ainsi, les banques réussissent encore à atténuer les conséquences de la remontée du coût des opérations financées qui pèse de plus en plus lourdement sur les capacités d’emprunt des candidats à un achat immobilier. Elles soutiennent ainsi à de bout bras une demande qui chancelle, alors que les évolutions des taux des crédits ne permettent plus d’alléger le poids des charges de remboursement des emprunts et que les seuils d’usure en vigueur ne leur facilitent pas la tâche. Néanmoins la déformation de la structure de la production se poursuit. La proportion des prêts bancaires d’une durée de 25 ans et plus se replie, à 47.1 % en avril 2026 et revient à son niveau de 2025 : en 2024, cette catégorie de prêts représentait 51.1 % de la production. En revanche, la part des prêts de 20 ans à moins de 25 ans augmente en avril pour s’établir à 34.1 %, confirmant la progression de son poids dans le marché observée depuis 2024.

Mais si la durée moyenne reste élevée, la proportion des prêts bancaires d’une durée de 25 ans et plus a reculé : 48.8 % en février 2026 contre 54.1 % en février 2025. En revanche, la part des prêts de 20 ans à moins de 25 ans s’élève encore : 32.6 % en février contre 28.2 % en février 2025. La structure du marché se transforme et cela affecte la capacité de la demande à absorber les bouleversements de son environnement. Car dans un paysage dominé par l’incertitude, les banques s’efforcent de contenir la durée de leurs engagements et évitent les durées les plus longues, sans pour autant négliger les formules à durée élevée.

En outre, cette déformation de la structure de la production permet de contenir le taux moyen des crédits, puisque les prêts les plus longs et donc les plus chers voient leur poids se réduire dans le marché au bénéfice de prêts moins longs et à taux plus bas.

En 2025, l’activité du marché avait bénéficié d’un regain de dynamisme. Mais la reprise du marché a progressivement perdu de la vigueur, dans un environnement peu favorable à partir de l’été 2025 : dégradation du marché de l’emploi, détérioration du cadre politico-économique des marchés immobiliers, maintien du resserrement de l’accès au crédit imposé par la Banque de France, remondée des taux des crédits immobiliers et augmentation rapide des coûts des opérations réalisées.

Aussi, le 2^nd semestre 2025 a connu un affaiblissement de la production de crédits et du nombre de prêts accordés. Le début de l’année 2026 a confirmé ces évolutions, au-delà du profil saisonnier habituel de la demande (un premier bimestre généralement inférieur de 13.3 % à l’activité des mois d’octobre-novembre) : avec en GA à fin février, + 12.1 % pour la production de crédits mesurée en niveau trimestriel glissant, contre + 43.3 % en février 2025 ; et + 25.4 % pour le nombre de prêts accordés, contre + 37.0 % il y a un an à la même époque. L’atterrissage de la reprise a été notable durant le 1er bimestre de 2026

Mais le mois de mars a bénéficié du regain saisonnier traditionnel de la demande (pour le nombre de prêts, + 14.5 % en moyenne, par rapport au 1^er bimestre). Il a été soutenu par la stratégie déployée par les banques en matière de taux d’intérêt. Et il s’est confirmé en avril, en dépit de la remontée progressive des taux des produits phares. Mais le rythme de progression de l’activité constaté sur trois mois à fin avril reste très nettement inférieur à celui d’avril 2025 : avec en GA, + 3.7 % pour la production de crédits mesurée en niveau trimestriel glissant, contre + 45.6 % il y a un an à la même époque ; et + 9.5 % pour le nombre de prêts accordés, contre + 57.5 % il y a un an.

Pourtant, même si l’atterrissage de la reprise est rapide et se renforce au fil des mois, le risque de recul de la production s’est éloigné : provisoirement sans doute, si la crise ouverte avec la guerre au Moyen-Orient perdurait. D’ailleurs, le marché des crédits progresse encore en avril 2026 et la production de crédits mesurée en niveau annuel glissant augmente de 16.5 % en GA. Et le nombre de prêts accordés mesuré en niveau annuel glissant s’est accru de 23.0 % en avril 2026.

Et l’activité constatée en avril 2026 reste très inférieure à son niveau moyen des années 2016 à 2019 : de 24 % pour le nombre de prêts accordés et de 37 % pour la production de crédits. La reprise n’a donc pas gommé les conséquences de la crise qui a bouleversé les marchés depuis 2020.